Q&A | 壹 关键词：1000万、塔楼、保值

█ 问： 市中心九几年的老商品房，总价1000左右的塔楼，楼道和小区维护的还行，将军觉得这种房子，在楼市下行时期，它的地段优势能抗住保值吗？ 〔看房大将军〕： 首先在上海塔楼就与抗跌保值不搭边。梯户比高导致人群杂，密度高，生活体验不佳。

其次塔楼的户型很多斜边，死角，走道的浪费，以至于利用率极低。再加上朝向不正，很多南北也不通风，满足不了现代的居住要求。

1000总价也不算低了，大部分这个预算的购房者，对品质房龄、户型、小区环境，都有一定的需求。可以选择此消彼长，但老塔楼的问题在于这些方面一个都不沾。

如果预算够低，没办法做到兼有的前提下，那突出地段优势也是一种买法。然而高预算大面积，却只注重单一维度，这样的房子必然会跑输。 Q&A |贰 关键词：长宁、紫薇、和樾长宁

█ 问： 长宁最近开的新房，去看了，靠高架，也不便宜，想问问看和周边的紫薇相比，未来流入到市场中，哪个更保值？ 〔看房大将军〕： 从以下三个方面来看

一，期房的不确定性

紫薇是宝华品质，所见所得，石材立面也不会老，车位配比也足够，这些基本面都不输给任何新房。

而和樾长宁是越秀开发，并非高品质开发商，无论示范区多高端，在交付上依然有不确定性。

二，资金的占用成本

紫薇二手，买入后即可入住或者出租。2000万资金的租金收益并不少。

和樾长宁作为期房，在房价并不低的前提下，还要占用两年左右的资金成本。

三，密度不同

紫薇是市区范围少见的低密度大规模社区，既能做到小洋楼的居住体验，又能提供一步一景的园林。

而和樾长宁容积率抬高的同时，小区的占地规模还要缩水3倍不止，实际感受会有较大差距。

因此个人还是更建议考虑西郊紫薇。 Q&A | 叁 关键词：10年、徐汇、黄浦

█ 问： 我和老婆都是本地人，家里动迁房不少，想整合下资产，1500-1800w，徐汇或者黄浦，120以上三房，能稳稳拿在手里10年左右的小区，求推荐？ 〔看房大将军〕： 这个预算在黄浦能买到的，基本都是2005年前后的早期商品小区，比如淡水湾花园、永业公寓、思南88等，徐汇也是类似的情况，房龄可以稍微新一点，比如永新城、阳光名苑、鼎园等等。

好在市中心的新房基本清一色3000，4000万以上的豪宅，同区域内，这类改善类楼盘并没有新增量，所以他们的竞品也就是中环的次新房，是两种不同的需求。周边的本地受众，虽然不算很多，但区域内的置换链条还较为稳定，短期问题不大，只是随着楼盘的外观越来越旧，想要稳稳拿十年肯定是难的。建议还是择机再换，或者直接拔高预算到2000万级。 Q&A | 肆 关键词：1000万、世博、南码头

█ 问： 将军，我之前住在花木苑两房，打算置换下，上班在世博天地这边，1000w左右预算，附近有没有小区环境还不错的正气三房可以买？ 〔看房大将军〕： 世博附近商品房主要集中在南码头、周家渡、杨思和大华锦绣地区。

南码头的产品房龄品质相对最弱，但距离内环线最近，标杆东方城市花园2期，绿化环境好，户型很正，但是小区规模实在大，物业管理跟不上，停车很头疼。其余还有龙阳花苑、东方名筑、光鸿苑等，很多房源都北靠高架，有较大噪音影响。

周家渡的商品房集中在东明路沿线，四周都不靠大路，相对比较安静宜居。东明家园、紫竹华庭、上南花苑等，都是户型非常好的小区。

杨思的城市界面较杂，但是可以步行前滩，沿街配套比起南码头和周家渡也只多不少。申江豪城、恒大华城天地苑、上南翡翠苑都是这个预算段比较热门的楼盘。

最后大华锦绣，房龄最新但房价也最高，像标杆的十四十五街区，只能买到小三房，二线的十六街区和海上国际，都是一南两北，户型比起前面几个板块差距明显。只有三线小区十二十九街区以及锦三角花园，可以买到类似的正气三房，两南一北。